Como funciona o financiamento imobiliário na Caixa?

As prestações do financiamento imobiliário Caixa podem ser corrigidas pelo TR ou IPCA, mas também existe a possibilidade de financiar seu imóvel por meio de uma taxa fixa.

Ah! O sonho de ter um imóvel para chamar de seu! A ideia de ter uma casa ou apartamento ainda segue marcada na mente de muitos brasileiros. Afinal, trata-se de uma grande conquista e de um sinal que a vida pode, sim, ser bem melhor. Você pode conseguir transformar isso em realidade por meio do financiamento imobiliário Caixa.

O problema é que muita gente nem sequer considera a opção de financiar uma moradia por desconhecer como ele realmente funciona. Há até quem não inicie o processo por medo de não conseguir pagar as parcelas.

Se você se identificou com esses pontos, estamos aqui para dizer que é, sim, possível efetuar um financiamento imobiliário Caixa que caiba no seu bolso. O segredo de fechar um bom negócio depende da observação de alguns detalhes.

Pensando em tudo isso, decidimos criar o guia mais completo possível sobre o assunto. Quer conhecer o melhor caminho com destino ao seu novo lar? Acompanhe o post até o final.

O que é um financiamento imobiliário?

Antes de qualquer coisa, vamos garantir que estamos na mesma página, ok? Desse modo, é importante falar um pouco sobre o que caracteriza, no fim das contas, um financiamento imobiliário.

Para a maioria das pessoas, não dá nem para pensar na mais remota possibilidade de adquirir bens de alto valor agregado pagando à vista — e está tudo bem! Afinal, por mais atrativo que seja o desconto concedido nessa modalidade de pagamento, talvez ele se mostre inviável naquela ocasião.

Imagine que, finalmente, você encontrou o apartamento dos seus sonhos, localizado em uma excelente região, por exemplo. Então, descobre que, de uma hora para outra, terá que desembolsar R$ 130 mil, R$ 180 mil ou R$ 250 mil na transação.

Em vez de desistir, a boa notícia é que existem ótimas condições no mercado imobiliário que permitem pagar aos poucos pelo bem desejado. Estamos falando é claro, a respeito do financiamento, que não é a mesma coisa de um empréstimo — atenção a isso!

Ao tomar um empréstimo, o volume financeiro acordado é liberado diretamente para você. Já no financiamento, o dinheiro envolvido é enviado para o vendedor e passa a ser cobrado (em parcelas mensais) pela instituição financeira que estiver intermediando a operação.

Soma-se a isso o fato de que os financiamentos (principalmente os imobiliários) oferecem prazos de pagamento mais longos. Outro fator é que as taxas de juros, digamos, costumam ser mais sensatas em comparação com aquelas embutidas nas ofertas de empréstimos.

Como funciona o financiamento imobiliário na Caixa?

Famoso por conta do antigo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), substituído pelo atual Casa Verde e Amarela (CVA), o financiamento imobiliário Caixa segue vivo na memória de muita gente. No entanto, há quem não aproveite as facilidades devido à desinformação.

Existem, é claro, outros tipos de financiamento. Nesta parte do nosso guia, preparamos um resumo com os detalhes mais relevantes a respeito de outras modalidades. Elas compõem o chamado SFH (Sistema Financeiro de Habitação), também presente entre as opções oferecidas pela Caixa Econômica Federal (CEF).

Regras

Depois de revisar o orçamento doméstico e escolher um imóvel (novo ou usado), você tem a opção de financiá-lo com a Caixa. A partir daí, o banco faz uma avaliação do bem e, em seguida, define uma proposta de linha de crédito.

Observe, entretanto, que existem diversas etapas ao longo do processo. Inicialmente, a instituição financeira efetua uma análise prévia, a qual leva em consideração os seguintes requisitos básicos:

• idade acima de 18 anos;
• nacionalidade brasileira — estrangeiros são aceitos, desde que atestem posse de visto permanente no Brasil;
• capacidade financeira de arcar com o acordo — lembrando que o total das parcelas pode comprometer, no máximo, 30% da sua renda bruta;
• ausência de cadastro negativo em órgãos de proteção ao crédito.

Taxas de juros

Um dos fatores que determinam o momento ideal para fazer financiamento é a política de juros praticadas no momento. No caso de modalidade baseada no SFH, tenha em mente que as taxas de juros aplicadas sofreram um reajuste recentemente.

Sempre é bom lembrar que a principal referência dessas alterações é a famosa Selic, que é a taxa básica de juros da economia brasileira. Tenha em vista que a qualidade do seu relacionamento com o banco também interfere na porcentagem que incide na sua proposta final de financiamento.

Pense no seguinte: ao aprovar seu pedido de financiamento, o banco assume o risco de, eventualmente, não receber o montante devido ou recebê-lo com atraso. Em linhas gerais, as instituições financeiras realizam alguns cálculos e chegam a um denominador comum para cada caso.

Feitos esses esclarecimentos, o resultado da mudança foi o seguinte:

• financiamentos atrelados à TR (taxa referencial) — de 8% a 8,99% a.a. + TR;
• financiamentos vinculados ao IPCA — a partir de 3,95% a.a. + IPCA;
• financiamentos pautados na taxa fixa — a partir de 9,75% a.a.

Quanto melhor for o seu histórico financeiro no mercado, mais chances você tem de receber uma ótima proposta. Ao concluir que a operação de financiamento se torna menos arriscada para ele, o banco flexibiliza um pouco as condições (relativas aos encargos) requeridas para fechar negócio.

Importante dizer que, depois de investigar todos os fatores envolvidos, a Caixa entra em contato para confirmar ou não o financiamento. Aqui, saber como comprovar renda é fundamental para agilizar o tempo de resposta, hein?!

Se estiver tudo certo, todas as condições acordadas entre o banco e você são novamente apresentadas para conferência e início da adesão ao financiamento escolhido.

Sistema de amortização

A Caixa trabalha com 2 vertentes de amortização de dívidas ligadas a financiamentos: SAC (Sistema de Amortização Constante) e a tabela Price, que nada mais é do que o SFA (Sistema Francês de Amortização).

É bom ficar de olho nas características de ambos, já que elas definem as regras para cálculo das mensalidades a serem pagas no decorrer dos anos. Na prática, os sistemas provocam uma redução dos juros aplicados, conforme as parcelas são quitadas.

Mas, então, tanto faz? Negativo! No SAC, você paga valores mais altos no começo, mas sabe que as prestações finais serão mais baixas. Isso acontece porque o modelo causa uma redução contínua da porcentagem de juros. Já a tabela Price oferece mensalidades baixas desde o início. O porém é que o valor delas não sofre diminuição ao longo do financiamento.

A preferência de uma modalidade de amortização em detrimento de outra depende bastante da sua atual realidade financeira. Se couber no orçamento, é interessante optar pelo SAC, pois ele tende a propiciar alguma economia a mais no término do contrato.

Simulador habitacional

Para facilitar sua vida, você também pode recorrer à simulação do financiamento imobiliário Caixa. Para isso, basta preencher alguns campos, como:

• categoria do financiamento — além da compra de imóvel novo ou usado, existem outras categorias, como a aquisição de terreno;
• valor do imóvel;
• localização do imóvel — cidade e estado;
• confirmação de que você já tem ou não um imóvel no mesmo município.
• dados pessoais.

Com o auxílio do simulador, é possível ter uma visão melhor de como será sua vida financeira durante o financiamento. Por ser um processo que se estende ao longo dos anos, utilize a maior quantidade de dados possível para projetar o cumprimento de seus compromissos.

Por falar em finanças e em projeção de despesas, é igualmente essencial se planejar para arcar com outros itens. Um deles é o pagamento de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de responsabilidade de quem adquire o imóvel.

Como funciona esse financiamento por meio do Casa Verde e Amarela?

De tempos em tempos, diferentes programas habitacionais do governo ficam disponíveis para que um grupo específico da população também consiga comprar o seu imóvel.

Se você ainda busca pelo Minha Casa Minha Vida 2021, saiba que ele continua existindo, mas sob outra nomenclatura e com algumas reformulações. Essas alterações fizeram com que os financiamentos associados ao uso do FGTS fossem encaminhados ao atual Casa Verde e Amarela.

De todo modo, o que importa mesmo para você é que o subsídio Minha Casa Minha Vida permanece, mas com as devidas modificações proporcionadas pelo programa vigente no momento. Vamos às suas regras!

Regras

Basicamente, para comprar apartamento com o programa Casa Verde e Amarela, você deve pertencer a um dos 3 perfis de renda idealizados pelo programa:

• faixa 1 — renda bruta familiar mensal de até R$ 2.400 reais;
• faixa 2 — renda bruta familiar mensal de até R$ 4.400 reais;
• faixa 3 — renda bruta familiar mensal de até R$ 8 mil.

Esse fator é importante porque, em primeiro lugar, muita gente desconhece que pode, sim, aderir ao chamado CVA. Em segundo lugar, há uma diferença com relação à faixa salarial Minha Casa Minha Vida.

Com relação aos juros, eles também variam de acordo com as faixas de renda mencionadas acima:

• 1 — aqui, os juros da Caixa podem chegar a 4,75% a. a. Além disso, o subsídio total concedido pelo governo é maior do que nos demais casos, prevendo o limite de R$ 47.500;
• 2 — nesse caso, a taxa de financiamento imobiliário Caixa pode alcançar 5,25% a. a., enquanto a soma do subsídio liberado respeita o teto de R$ 29.000;
• 3 — por fim, temos uma política de juros estabelecida em 7,66% a. a.

O tempo máximo disponibilizado para quitar o financiamento é de 35 anos, sendo que o valor do imóvel não pode ultrapassar os R$ 264 mil.

Documentos

Cumpridos os requisitos básicos, resta conferir qual é a documentação exigida pela Caixa para dar continuidade ao seu pedido. Se você havia consultado anteriormente e estava se guiando pelos documentos Minha Casa Minha Vida, vale a pena confirmar as possíveis mudanças.

Ao tomar esse cuidado, você se prepara melhor para ir atrás dos comprovantes e demais documentações exigidas para efetuar o cadastro no Casa Verde e Amarela de forma tranquila.

Nesse sentido, veja o que você precisa ter em mãos para agilizar a conclusão do procedimento:

• CPF;
• documento de identificação com foto (CNH ou RG);
• comprovante de residência recente;
• certificado de nascimento (para os solteiros);
• certidão de casamento (se houver registro em cartório);
• certificado de união estável — emitido pela própria CEF, o documento é destinado exclusivamente para os casais que moram juntos, mas sem escrituração em cartório;
• averbação de divórcio, se for o caso;
• comprovante de declaração do IRPF;
• declaração de isenção de débitos tributários (para autônomos);
• certificado de renda — além do holerite, servem as páginas da carteira de trabalho que exibam o período de contratação e salário, além de extratos da sua conta corrente.
• título de eleitor.

Como você pode ver, a lista acima contempla somente documentos pessoais, utilizados para traçar um perfil completo, essencialmente quanto à sua situação financeira e tributária. Contudo, ainda falta apresentar os dados do imóvel que será objeto do financiamento:

• certidão de logradouro — de responsabilidade da prefeitura onde o bem estiver situado;
• matrícula imobiliária atualizada junto à prefeitura — atenção: o imóvel só será considerado se ele estiver no nome do vendedor. Caso contrário, o proprietário terá de contatar a prefeitura para providenciar a atualização. Sem esse detalhe, ele não é dono legítimo e, portanto, não pode colocar a propriedade à venda.

Passo a passo

Até aqui, demonstramos que financiar um imóvel, principalmente pelo CVA, é algo bem próximo da realidade, concorda? A esta altura, provavelmente você já está se imaginando em um apartamento decorado e todo seu, como sempre sonhou.

Para dar uma mãozinha a mais no seu planejamento, montamos um passo a passo para você participar do programa.

Simule o valor do financiamento

No simulador habitacional da Caixa, você descobre qual é o valor disponível para financiar seu imóvel. Como comentamos em outro momento, essa etapa de simulação é determinante porque estima como serão os meses seguintes ao início do financiamento com maior exatidão.

Encontre uma construtora confiável

Embora seja possível aderir ao Casa Verde e a Amarela sozinho, é altamente recomendável dar andamento ao processo ao lado de uma construtora. Temos ótimas razões para acreditar que essa é a melhor decisão que você pode tomar.

Com o suporte de uma empresa que usufrua de longa experiência e excelente reputação no ramo imobiliário, a qualidade do suporte é garantida. Assim, todas as dúvidas — e, acredite, elas sempre aparecem — serão prontamente respondidas por profissionais especializados do setor.

A dica é ainda mais valiosa para as pessoas que são navegantes de primeira viagem no mundo do financiamento imobiliário. Por sinal, há quem desista do projeto de ter um lar único devido à ausência de orientação e apoio técnico qualificados. Com a construtora ideal, você não corre o risco de abandonar uma grande oportunidade.

Entregue a documentação

O procedimento pode ser concluído em uma das milhares de agências da Caixa distribuídas pelo país. Assim, procure efetuar esse passo em uma unidade da instituição que seja mais próxima do seu atual endereço residencial ou de trabalho.

Para não haver nenhum erro, aqui vai mais uma dica: faça um checklist. Dessa maneira, você evita o risco de ter de retornar à agência “à toa”. Com o tempo tão escasso que temos ultimamente, não podemos desperdiçá-lo assim — ainda mais se você interrompeu seu trabalho só para levar a documentação.

Espere pelo posicionamento da Caixa

No decorrer do cadastro no Casa Verde e Amarela, você informa uma série de informações, correto? Depois de entregar a documentação comprobatória, é hora da CEF apurar se eles batem com os dados informados previamente.

Como em qualquer momento de espera, pode surgir aquela ansiedade, mas fique em paz! O intuito da análise se limita a assegurar que ambas as partes realmente reúnem as condições necessárias para levar o processo até o fim.

A análise cuidadosa e detalhista também tem a função de verificar se não ficou faltando alguma coisa. Se for o caso, pode ficar sossegado, pois você será prontamente comunicado pelo atendimento do banco. Só fique de olho nos prazos concedidos para regularizar alguma pendência.

Assine o contrato

Finalmente, se tudo estiver ok, chegará o tão aguardado momento de assinar o contrato e se tornar mais um beneficiário do programa Casa Verde e Amarela. Só não faça isso sem antes ler atentamente as cláusulas do acordo, combinado?

Sabemos que os contratos costumam ser longos, repletos de apontamentos técnicos e mergulhados em uma linguagem complicada. Essas características dificultam a leitura e, consequentemente, o entendimento do texto. Mas ela é fundamental para que você aproveite para esclarecer todas as suas incertezas.

Conforme elas forem aparecendo, não hesite em perguntar. Nessas horas, evite deduzir qualquer ponto que esteja confuso. Não hesite em pedir um esclarecimento sobre tudo o que, no fundo, estiver te incomodando.

Financiar o imóvel dos seus sonhos é mais possível do que parece. Porém, tudo fica bem melhor quando temos a certeza de tomar o passo certo em direção à proteção do nosso futuro. Feito tudo isso, só assine e comemore, pois essa é uma enorme conquista!

Como escolher o imóvel certo?

Certamente, você encontrará diversas opções de apartamentos que possam ser financiados. Mas antes de dar entrada na solicitação, selecione sua nova moradia com calma e atenção aos detalhes. Para acertar na escolha, preste atenção aos aspectos que abordamos a partir de agora.

Priorize as alternativas que realmente atendam às suas necessidades

Sim, a parcela do financiamento deve caber no seu bolso e isso está fora de discussão. Ao mesmo tempo, entretanto, isso não quer dizer que você deve pautar a escolha do imóvel apenas no valor.

Por falar nisso, está aí mais um bom motivo para você efetuar o financiamento diretamente com uma construtora. Desde que ela esteja consolidada há anos no mercado, é praticamente certo que apresentará diversas opções compatíveis com seu perfil.

Perfil, aqui, engloba não somente a renda, mas suas necessidades de moradia. Se você já trabalha no formato home office ou pretende aderir a ele, por exemplo, ter um quarto a mais para o escritório passa a ser primordial. Esse tipo de detalhe faz diferença para que você seja feliz no seu novo lar.

Avalie a localização

Na mesma linha de raciocínio anterior, a localização do imóvel também conta pontos importantes. Suponha, por exemplo, que você perca muito tempo com o deslocamento entre seu local de trabalho e seu atual endereço. Essa é a deixa para buscar um imóvel que seja mais perto.

A depender da distância, talvez seja possível ir e voltar de bicicleta, se você gostar da ideia. Em muitos casos, dá para fazer o trajeto a pé mesmo e com toda a tranquilidade do mundo.

Imóveis um pouco mais distantes também não são o fim do mundo. Na verdade, tudo depende da infraestrutura e das vias de acesso do bairro. O ponto é que esses fatores precisam ser avaliados durante a seleção da sua nova morada.

Considere a infraestrutura do condomínio

E se você quer mesmo um apartamento, ótimo! Nesse caso, confirme se a infraestrutura do condomínio oferece o que espera encontrar, como piscina, academia de ginástica, área de churrasco etc.

Como a Direcional pode ajudar nesse sentido?

Com mais de 40 anos de história no mercado, a Direcional é uma construtora que se orgulha do seu compromisso com a máxima qualidade de seus empreendimentos. Ao longo desse período, já são mais de 150 mil unidades entregues por todo o Brasil.

Oferecemos apartamentos que possam proporcionar todo o conforto que as pessoas merecem quando estão em seu lar. E quer saber qual é a melhor parte? A Direcional tem unidades que participam do programa Casa Verde e Amarela.

Ao nosso lado, você tem a certeza de contar com o melhor suporte desde o primeiro contato até depois da finalização do seu financiamento. Conte com a gente para realizar o sonho de ter seu apartamento exatamente do jeito que você sempre quis.

Ao longo deste guia, você conferiu as principais informações relacionadas ao funcionamento do financiamento imobiliário Caixa. Por meio das opções tradicionais ou via adesão ao programa habitacional do governo, demonstramos que é totalmente viável financiar seu imóvel e dar mais esse passo rumo à conquista do novo lar.

Quer uma prova de que isso é mesmo possível? Venha conhecer e se surpreender com os empreendimentos da Direcional!